Ergebnisrechner

Trägt sich Ihr Objekt noch, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Rechnen Sie Ihr Objekt in sieben Fragen durch: was nach Zins und Tilgung bleibt, wie die Bank die Deckung sieht und ab welchem Anschlusszins es kippt. Reicht die Miete auch bei vier Prozent noch?

Wie viel Kaltmiete geht im Monat ein?

Alle Einheiten zusammen, ohne Nebenkosten. Leere Wohnungen zählen mit null.
Wie viel Kaltmiete geht im Monat ein? € / Monat

Warum das zählt

Die Kaltmiete ist die Basis für alles danach. Die Bank rechnet mit ihr, nie mit der Warmmiete.

Welche Kosten bleiben im Jahr bei Ihnen?

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall. Alles, was Sie nicht auf die Mieter umlegen.
Welche Kosten bleiben im Jahr bei Ihnen? € / Jahr

Warum das zählt

Diese Kosten zahlt der Ertrag. Die Bank zieht sie ab, bevor sie Ihre Rate überhaupt ansieht.

·

Wie hoch ist die Restschuld?

Der Stand aus dem letzten Kontoauszug der Bank.
Wie hoch ist die Restschuld? €

Warum das zählt

Die Restschuld bestimmt die Zinsen von heute. Und sie ist die Zahl, die zum Ende der Zinsbindung neu finanziert wird.

·

Zu welchem Sollzins?

Der nominale Zins aus dem Vertrag, nicht der Effektivzins.
Zu welchem Sollzins? % p. a.

Warum das zählt

Aus Sollzins und Restschuld ergibt sich, wie viel Ihrer Rate heute noch Zins ist.

·

Und wie hoch ist die Monatsrate?

Zins und Tilgung zusammen, wie sie jeden Monat abgehen.
Und wie hoch ist die Monatsrate? € / Monat

Warum das zählt

Die Rate bleibt fix, der Anteil darin wandert: jedes Jahr mehr Tilgung, weniger Zins. Deshalb rechnen wir sie auf.

·

Bis wann läuft die Zinsbindung?

Monat und Jahr, zum Beispiel 03/2030.
Bis wann läuft die Zinsbindung? MM/JJJJ

Warum das zählt

Bis zu diesem Monat steht Ihr Zins. Danach gilt der Marktzins, und genau dort beginnt die zweite Rechnung.

Dann setzen wir die gesetzliche Pauschale an.

Drei Angaben, mehr braucht die II. Berechnungsverordnung nicht.

Wohnungen

Wohnfläche in m²

Bezugsfertig seit

Warum das zählt

Verwaltung 372,46 € je Wohnung, Instandhaltung 11,50 bis 18,62 € je Quadratmeter, je nach Alter des Hauses. Werte ab 01.01.2026.

Gibt es ein weiteres Darlehen auf dem Objekt?

Bis zu drei Darlehen rechnen wir zusammen.

Warum das zählt

Zwei Darlehen an einem Objekt sind normal. Die Bank rechnet beide zusammen, der Rechner hier genauso.
Ergebnis heute

— im Monat

Tragen Sie die Kaltmiete ein, dann rechnen wir mit.

—
So rechnen wir

Nettokaltmiete × 12 minus nicht umlagefähige Kosten = Nettomietertrag (NOI).
Zinsen = Restschuld × Sollzins, je Darlehen.
Tilgung = Monatsrate × 12 minus Zinsen, je Darlehen. Bei bekannter Darlehenssumme: Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) minus Zinsen.
Was bleibt = NOI minus Zinsen minus Tilgung. Monatswerte sind Jahreswerte geteilt durch zwölf.
DSCR = NOI geteilt durch Kapitaldienst. Dieselbe Rechnung wie in EstateMate.
Nach der Zinsbindung

Dieselbe Rechnung, mit dem neuen Zins.

Stichtag

Anschlusszins 4,0 %

Neue Monatsrate je Darlehen

Blatt an meine E-Mail senden

Warum das zählt

Zum Ende der Zinsbindung rechnen wir die Restschuld hoch und setzen die neue Annuität darauf, mit Ihrer bisherigen Tilgung. So rechnet auch die Bank bei der Prolongation. Miete und Kosten bleiben stehen: das Szenario isoliert das Finanzierungsrisiko, es ist keine Prognose.

Vor der Bank bleiben

— im Monat

Blatt an meine E-Mail senden

Name

E-Mail

Ich habe die Datenschutzerklärung gelesen und bin einverstanden, dass meine Angaben und die eingegebenen Zahlen zur Erstellung des Blatts verarbeitet werden.

Informieren Sie mich gelegentlich über neue Funktionen und Inhalte. Abmeldung jederzeit möglich.

Ihre Angaben verwenden wir für das Blatt und eine Rückfrage, ob es geholfen hat. Weitere E-Mails erhalten Sie nur mit dem zweiten Häkchen. Mehr in der Datenschutzerklärung.

EstateMate

Ergebnisrechnung nach Kapitaldienst

Aktuelle Konditionen

Erstellt für
Stand: 16. September 2026

Objekt

Nettokaltmiete (im Monat)	—
Nicht umlagefähige Kosten (im Jahr)	—

Darlehen

Darlehen	Restschuld	Sollzins p. a.	Monatsrate	Zinsbindung bis

Ergebnisrechnung

	Heuteaktuelle Konditionen		Szenario Anschlussfinanzierung
	€ im Monat	€ im Jahr	€ im Monat	€ im Jahr

Kennzahlen

Annahmen

Rechnung auf Basis der eingetragenen Werte. Ohne Steuern, ohne Wertentwicklung. Ersetzt keine Beratung.

Grafik

Heute€ im Jahr

Begriffe und Rechenweg

Nettomietertrag (NOI): Nettokaltmiete × 12 minus nicht umlagefähige Kosten.
Zinsen: Restschuld × Sollzins, je Darlehen.
Tilgung: Monatsrate × 12 minus Zinsen, je Darlehen. Bei bekannter Darlehenssumme: Darlehenssumme × (Sollzins + anfängliche Tilgung) minus Zinsen.
Kapitaldienst: Zinsen plus Tilgung.
Cashflow nach Kapitaldienst (vor Steuern): Nettomietertrag minus Kapitaldienst. Monatswerte sind Jahreswerte geteilt durch zwölf.
DSCR: Debt Service Coverage Ratio: Nettomietertrag ÷ Kapitaldienst. Bei 1,00 geht der gesamte Nettomietertrag an die Bank.
Gewichteter Sollzins: Zinsen p. a. ÷ Restschuld über alle Darlehen, also restschuldgewichtet.
Restschuld zum Stichtag: Heutige Restschuld, mit der bisherigen Monatsrate bis zum Stichtag fortgeschrieben, monatliche Verzinsung.
Tilgungssatz: Tilgung p. a. ÷ Restschuld heute. Im Szenario auf die Restschuld zum Stichtag angewandt.
Break-even-Anschlusszins: Der Anschlusszins, bei dem der Cashflow nach Kapitaldienst im Szenario null ist. Darlehen ohne Prolongation gehen mit ihrem heutigen Kapitaldienst ein.
Erforderliche Sondertilgung: Betrag, um den die Restschuld der prolongierten Darlehen zum Stichtag sinken müsste, damit der Cashflow beim gewählten Anschlusszins nicht negativ ist.
Differenzen in Klammern: Veränderung gegenüber heute, gerundet: k = Tausend, M = Million.

Der Rechner rechnet mit Ihren Werten, ohne Steuern und ohne Wertentwicklung. Er zeigt, was aus der Miete bleibt. Für die Bank zählt am Ende deren eigene Prüfung.

Quellen

Anschlusszins: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Effektivzins, Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre, Juli 2026 (veröffentlicht 02.09.2026): 3,78 %. Interhyp und Dr. Klein, Stand Anfang September 2026: rund 3,9 % Sollzins. Finanztip, 07.09.2026: 4,2 % effektiv.
Pauschalen: Zweite Berechnungsverordnung, § 26 und § 28, Werte ab 01.01.2026.
DSCR-Richtwert 1,20 bis 1,35: finesthub (Stand Januar 2026), ImmoScope (Juli 2026). Banken veröffentlichen keine verbindliche Untergrenze für private Vermieter.
Rechenweg: identisch mit der Ergebnisrechnung in EstateMate.

Trägt sich Ihr Objekt noch, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Wie viel Kaltmiete geht im Monat ein?

Welche Kosten bleiben im Jahr bei Ihnen?

Wie hoch ist die Restschuld?

Zu welchem Sollzins?

Und wie hoch ist die Monatsrate?

Bis wann läuft die Zinsbindung?

Dann setzen wir die gesetzliche Pauschale an.

Gibt es ein weiteres Darlehen auf dem Objekt?

Dieselbe Rechnung, mit dem neuen Zins.